פסק-דין בתיק ע"א 5934/02

השופט א' ריבלין:

1.        לפנינו ערעור על פסק-דין של ועדת ערר שליד בית-המשפט המחוזי, לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (השופט (בדימוס) י' בן שלמה, אלי מונד, רו"ח וטוביה גרינברג, רו"ח). פסק-הדין ניתן בערר שהגישה המערערת כאן, על החלטת המשיב - מנהל מס שבח מקרקעין נתניה - לדחות את השגתה על חיובה בתשלום מס שבח על-פי החוק האמור (שייקרא להלן: החוק או חוק מיסוי מקרקעין).

2.        ביום 4.2.1979 נישאה המערערת לברוך קוך ז"ל (להלן: המנוח). נישואיהם עלו על שרטון והשניים מצאו עצמם מתדיינים בערכאות שונות. ביום 14.9.1981 כרתו השניים "הסכם שלום בית ויחסי ממון בין בני זוג" (להלן: ההסכם הראשון). הסכם זה קיבל תוקף של פסק-דין, בבית הדין הרבני האזורי בפתח-תקווה. ההסכם דיבר על חזרה לחיי נישואים תקינים, ועל כך שכל רכושם מכל סוג שהוא ירשם על-שם שניהם בחלקים שווים, ויהא בבעלותם המשותפת. באופן פרטני, הוסכם בין היתר כי דירת המגורים תשאר רשומה בחלקים שווים על-שם שני בני הזוג, והמנוח התחייב להעביר למערערת 50% מהזכויות ב"בית אבות תקוה" (להלן: בית האבות), שהיה בבעלותו עוד בטרם נישאו השניים. עוד הוסכם, כי הצדדים יחתמו על יפויי כוח בלתי חוזרים לביצוע כל האמור בהסכם. דבר-ההתחייבות להעברת מחצית הזכויות בבית האבות דווח לשלטונות מס שבח, והמשיב הוציא שומה זמנית בהתאם. הערת אזהרה נרשמה על-שם המערערת, ובית האבות הושכר לצד שלישי, כאשר על חוזה השכירות חתומים שני בני-הזוג.

           דא עקא, שעוד בטרם נרשמו מחצית מן הזכויות בבית האבות על-שם המערערת, פנה המנוח לבית המשפט המחוזי בתל-אביב, ועתר לביטול ההסכם הראשון. המערערת, מצדה, פתחה בהליכי הוצאה לפועל של ההסכם הראשון, וכן הגישה המרצת פתיחה שעניינה מינוי כונס נכסים לגביית דמי השכירות שקיבל המנוח מידי השוכר. הדיון בתובענות שהגישו המנוח מזה והמערערת מזה אוחד, ובין בני הזוג נכרת, ביום 29.8.1986, הסכם פשרה, שקיבל תוקף של פסק-דין בבית המשפט המחוזי (להלן: ההסכם השני). בהסכם השני נאמר, כי הוא "בא במקום כל הסכם אחר שהיה ביניהם עד כה לרבות ההסכם שקיבל אישור ותוקף של פסק-דין בביה"ד הרבני". הצדדים הסכימו במסגרת ההסכם השני לפנות לבית הדין הרבני לשם סידור גט, וכן הסכימו על יחסי הממון ביניהם. וכך נאמר בהסכם ביחס לדירת המגורים ובית האבות:

2. הרכוש יתחלק בין הצדדים כדלהלן:

א.    דירת המגורים של האשה... תעבור לבעלותה הבלעדית של האשה והבעל יחתום על יפוי כח בלתי חוזר ועל כל המסמכים הדרושים לצורך העברת זכויותיו בדירה ע"ש האשה.

ב.     בית האבות... ימכר ע"י כונסי הנכס... עו"ד ז. ולנר ואברהם מקלס; והתמורה שתתקבל מהמכירה תתחלק בין הצדדים בשיעורים הבאים:

62.5% יקבל הבעל.

37.5% תקבל האשה,

וזאת לאחר ניכוי כל ההוצאות הכרוכות במכירה.

3. הצדדים ממנים בזה את עורכי הדין ז. ולנר וא. מקלס להיות כונסי נכסים מטעמם בבית האבות...

4. דמי השכירות בגין בית האבות שטרם שולמו ע"י השוכר יתחלקו בין הצדדים בשיעורים הנ"ל. ואילו דמי השכירות ששולמו ע"י השוכר ונגבו ע"י הבעל יתחלקו בין הצדדים בשיעורים הבאים:

א.   הבעל 75%

ב.    האשה 25%

דהיינו שהבעל יצטרך לשלם לאשה דמי שכירות אלה בשיעור של 25% וזאת לאחר ניכוי מס הכנסה שהבעל שילם או עליו לשלם בגין סכום זה...

5. ...

3.        בית המשפט מינה כונסי נכסים לצורך מכירת בית האבות, כאמור בהסכם השני, אלא שבטרם נמצא רוכש, נפטר המנוח ומונה מנהל לעזבונו. ביום 5.10.1987 פנו כונסי הנכסים בבקשה לאשר את מכירת בית האבות לצד שלישי, תמורת סכום של 520,000$. אלא שאז הודיעו הצדדים לבית המשפט כי מסכימים הם שבית האבות לא יימכר לצד שלישי, ואילו עיזבון המנוח יעביר למערערת סכום של 195,000$, לאמור - 37.5% מהמחיר שהוצע על-ידי הצד השלישי (להלן: ההסכם השלישי). ההסכם אושר על-ידי בית המשפט, שגם קבע את שכרם של כונסי הנכסים. ואכן, המערערת קיבלה לידיה את הסכום האמור וחתמה על "שטר קבלה וסילוקין". הערת האזהרה נמחקה, והבעלות בבית האבות הועברהלבנותיו של המנוח - היורשות מכוח צוואתו.

           השתלשלות זו לא דווחה לשלטונות המס, אלא שאז שוגרה למערערת שומה המחייבת אותה בתשלום מס שבח בגין מכירת מחצית מזכויותיה בבית האבות. היא פנתה למשיב בהשגה, וביקשה לבטל את העסקה נשוא ההסכם הראשון, לאור ההסכם השני. הבקשה נדחתה, ומכאן הערר שהוגש לוועדת הערר.

4.        ועדת הערר קבעה, כי אין מחלוקת בין הצדדים באשר להיות ההסכם הראשון - "מכירה" של זכות במקרקעין כהגדרת תיבה זו בחוק, וכי השאלה היא, לפיכך, מה נפקות יש להסכמים השני והשלישי, בעניין זה. נקבע, כי בהסכם השני לא נקטו הצדדים לשון ביטול בהתייחס להסכם הראשון, והתייחסו לזכויות בבית האבות שנבעו מן ההסכם הראשון, ובכלל זה, לדמי השכירות שנגבו זה מכבר על-ידי המנוח. מדובר אפוא - כך נפסק - בתיקון הנוגע לשיעור חלקו של כל אחד מהם בבית האבות. חיזוק לדעה זו מצאה ועדת הערר בכך שהצדדים דאגו כי כל אחד מהם יהא מיוצג על-ידי כונס נכסים מטעמו, להבטחת זכויותיו.